主题：三亚为何是中国第五大城市

9月27日，珠海玩了一把“半夜鸡叫”，宣布放松房地产限购。这样，仍然严格保持限购的城市，只剩下了北、上、广、深，以及三亚。于是，一个有趣的现象出现了：三亚成了限购的“中国第五城”。为什么一线城市之外，只有三亚不取消限购？是三亚房地产市场火爆吗？是它的经济有底气吗？答案恰恰相反。三亚是东部沿海房地产的重灾区，当地政府肯定很难受，坚持不取消限购应该是有特别考虑的。

你知道三亚的房地产市场有多危险吗？我们先来看一组数据。我曾经用“2013年固定资产投资”除以“当年GDP”，计算出42个城市对房地产的依赖度，以下是前十名城市：

三亚 81.2% 贵阳 53.4%

昆明 37.8% 西安 32.9%

福州 30.6% 沈阳 30.5%

海口 28.3% 太原 26.4%

银川 26.0% 重庆 23.8%

从投资率上看，三亚的数据更加令人震撼，2013年达到了140%。当然，这里面有当地经济总量偏小的因素。这个数据，应该是全国地级和地级以上城市里最高的。我们此前说过，投资率超过40%就不太健康，深圳只有18%，上海是26%，广州是28%，北京是36%。

三亚楼市最大的特征是，绝大多数房子由外地人购买，一年中至少9个月闲置，卖出非常困难。在这里我要告诉大家一个理财的基本常识，资产的流动性是资产价格的一部分。什么意思？说白了就是，有价无市的东西，价值大打折扣。在北上广深，市中心的小户型普通住宅，几乎相当于现金，你想卖就随时可以卖出（当然你不能乱要价），豪宅就差很多。军产房、小产权房流动性又会差一些，而且不能作为资产抵押。

总有人问到海口，顺带分析一下。上面表格里大家看到了，海口对房地产依赖度在大中城市里名列第7，也超过20%的警戒线。海口2013年人均商品房在建面积是8.3平方米，非常高。当地统计公报显示，到2013年海口城镇人均住房面积是30平方米，农村为31.8平方米。存量房已经非常宽裕了，增量房仍然源源不断供应。

海口的人口有增量吗？我们看一下最近5年小学生人数。2008年年底是18.2万，2013年年底是16.8万，下降比例7.7%。因为计划生育影响，全国平均下降9.4%。所以，海口在过去5年中人口是有增长的，但比例不算太高。人口增长缓慢，新建住房总量巨大，所以海口楼市也是危险的。