主题：神话光环的背后：三亚楼市神话究竟有多美？

神话光环的背后：三亚楼市神话究竟有多美？


    随着各大地产巨头们纷纷杀入跑马圈地，三亚，近年来年消化量仅100万平方米左右的小型地产市场，仅雅居乐清水湾项目900万平方米的供应量就够全三亚的购房者消化近9年，一个三亚版的“佛罗里达房地产泡沫”已经离我们越来越近……    上世纪90年代，三亚地产泡沫让很多人至今记忆犹新。近年来，三亚楼市在不断膨胀，三亚也成为众多品牌开发商角逐“圈地”的主战场。而随着三亚房产开始走低，三亚投资型房产的命运开始堪忧。    房价过度膨胀，大面积圈地严重，三亚楼市神话是否面临破灭成为业内外担忧的问题。三亚统计局局长张利曾坦言，从2008年后期开始，三亚市的国际游客入境人数同比开始下降、房地产市场低迷、城镇居民增收不乐观等等。    三亚房产的市场在全国    2007年，全国各地疯涨的房价使得很多开发商包括投资购房者都尝到了苦果。2008年，持续一年低迷的楼市使得越来越多的业内人士意识到，房价不能大起大落。而历数中国各大城市房产，价格猛涨幅度最大的是三亚。    在三亚，似乎谁都看不清、摸不透房价。在许多人的犹豫、迟疑中，房价又涨了，也因此，三亚房地产业屡受市民诟病和当地媒体的质疑。    上世纪90年代，三亚因为地产泡沫而一度陷入低迷。2000年三亚地产开始复苏，但档次都较低，每平方米的房价也只有千元左右。但自2002年，新建商品房价格表现出一波狂飙突进之势，一年一个价甚至几个价，10年涨了近乎10倍。    2003年，三亚新建商品房均价为每平方米3600元，两年后站在了5000元之上。2006年是三亚房价的一个跃升年。这一年，三亚平均房价为5105元/平方米，但一年后已涨到7449元/平方米。    2007年，三亚海景房价均价已经超过每平方米1.4万元，房价增长方面超过30%。就在全国房价开始下调的去年，三亚商品房平均销售价格为1.0159万元/平方米，与去年同期相比增长36.34%。而三亚房产最让人捉摸不透的是，同时开盘的楼盘，差价甚至达到上万元，相同的地段，房价也能相差上千元。    据了解，最近3年，三亚市土地出让金已累计达52亿元，每平方米土地均价在去年达到791元，每年递增72%以上。期间，钢筋、水泥、砖头等建材的平均价格同比增长也均超过三成。    三亚统计局数据显示，2008年，城镇居民年人均可支配收入1.3471万元，增幅同比回落7.9个百分点。可见，如此高企的价格，绝非三亚一般工薪阶层能承受得起。全球性的金融危机，全国性的楼市低迷，有业内人士担忧，三亚地产市场在猛涨之后会面临更大的震荡、更持续的低迷与调整。
  地产“热钱”投资在膨胀
  在判断一座城市地产发展的健康状况时，投资性购买比例的多寡是一项重要的指标。依存于旅游业，三亚房地产反而超越旅游，成为第一税源。    三亚地产在经历了上世纪90年代的地产泡沫后，行业内一直对国内资金的流入保持高度的警惕，三亚以旅游为特色的地产行业在过去的数年也更多地将注意力放在自住型市场。
  而记者了解到，三亚目前商品房项目投资性购买已经在膨胀，并有可能进而发展为炒房“热钱”追逐的目标。 [attach]14348100[/attach]
  2000年，三亚全市固定资产投资13.4亿元，其中房地产只有0.17亿元。2007年，这两个数字分别为109亿元和51.39亿元。2008年，三亚全社会固定资产投资151.58亿元，而房地产投资已经达到76.18亿元。其中，住宅投资73.98亿元，增长46.7%。房地产施工面积400.8万平方米，增长17.1%；房地产竣工面积66.6万平方米，增长7.9%；商品房交易面积109.69万平方米,增长17.6%。从2000年至今，房地产累计投资超过了130亿元。而此前长达8年时间，三亚几乎没有新开发的商品房。    有多位业内人士表示，基于三亚市政府适度发展高端房地产业的考量，综合这些年的发展，每年投入市场的新建商品住房面积宜控制在100万平方米左右。他们认为，政府应根据市场需求，在土地供应、商品房报建审批等环节适度控制，以保持三亚地产业的供需平衡，并且应将更多精力转为城市功能的配套与提升。    从2008年三亚房产全年运行情况可以看出，三亚地产已经在不健康发展。数据显示，2008年，三亚批准预售商品房187.88万平方米，和年同期相比增长62.18%。其中，商品住房184.77万平方米，19078套。登记销售面积109.69万平方米，和去年同期相比增长17.59%；其中商品住房104.49万平方米，11882套，商业用房5.2万平方米。    三亚每年如此膨胀的地产市场，当地居民显然远远难以满足，而三亚商品房市场80%以上的客户来自岛外的投资型人群。数据显示，商品住房的销售对象主要是岛外市场，2008年1-12月三亚销售总套数11882套，岛外销售10133套，面积88.62万平方米，岛外市场占总销售套数的85.28%，占总销售面积的84.81%。    三亚统计局发布信息表示，“国内房地产市场低迷直接传导到我市，而房地产业税收一直是我市最重要的税收来源，由于我市房地产业低迷，使我市的财政增收困难。据财政部门2009年1月资料反映，财政一般预算收入仅增长11.8%，而营业税下降33%”。
  楼市神话光环的背后
  一方面是庞大的房地产投资、市场存量，一方面是全国性投资开始保守，三亚房地产市场显然面临着巨大的压力。    全球性金融危机也不可避免地影响到三亚。三亚统计局发布信息表示，受全国大中城市房地产市场销售量价齐跌影响，对购房者心理产生了严重的持币观望态度，三亚潜在购房者对房价调整的预期较为强烈，房地产销售市场观望气氛浓厚，致使房地产投资下滑，不仅影响建材市场销售，也影响到税收和地方财政。去年8月至11月，房地产投资增速分别为133.8%、46%、46.7%、41.3%,12月则骤降35.9%，而相应各月的房地产业税收分别增长104.2%、63%、35.1%，11月下降9.1%，12月尽管增长11%，但若剔除城镇土地使用税的政策性增收，则应为负增长，从房地产税占财政一般预算收入比重的月度情况看，8月至12月分别为51.8%、37.1%、32.5%、30.8%、30.1%，房地产业税收的颓势使得财政增收难度加大。
    以岛外客户为主的三亚地产发展前景无疑要看全国的经济形势。业内人士认为，CPI持续回落使得三亚地产前景并不看好。
  国家统计局节前公布的数据显示，今年1月CPI同比增幅为1%，较去年12月回落0.2个百分点，已连续9个月回落。经济学界普遍认为，2009年CPI（消费品价格指数）将现负增长，中国或将全面进入通缩时代。对于老百姓来说，CPI大幅下降短期而言意味着消费品价格降低，生活成本下降。不过专家表示，CPI负增长将引起消费疲软、就业机会减少、居民收入减少、社会消费能力下降等恶性循环。    三亚开发商去年以来频频北上“拉客”，但据业内人士表示，实际效果并不好。在去年北京秋季房展会上，海南地区大量海景项目的反季入市成为房展会的一大特点。三亚·山水国际、三亚国光滨海花园、三永·凤凰城、三永·银河海湾、三亚天泽湖畔、三亚时代海岸、鲁能·三亚湾新城·美丽mall、三亚半山半岛等30余个海南项目扎堆儿参展。而当时记者看到，现场多数购房者都只是以观望的态度询问，而咨询人数也廖廖无几。三亚大盘清水湾也在去年多次出现雅居乐受形势影响将淡出的传闻。    数据显示，2009年1月份，三亚房地产市场已经在走下坡路。据统计，1月份三亚批准预售商品房11万平方米，和去年同期相比减少51.46%，其中商品住房10.87万平方米，1463套。登记销售面积4.75万平方米，和去年同期相比减少74.54%，其中商品住房4.4万平方米，490套，商业用房0.35万平方米。商品房销售总金额5.6亿元，和去年同期相比减少64.58%。商品住房销售总金额为5.04亿元。    据了解，三亚房价也开始打破只涨不跌的神话。在去年冬季的传统三亚楼市“旺季”之后，除了拥有一线海景资源的楼盘价位基本保持不变之外，更多的楼盘都开始从去年年初的9000元/平方米调低为8000元/平方米左右，且仍有9.2折到9.5折的空间。    有业内人士认为，三亚都是超大盘，现在卖得火热，但不见得开发商的投资能回来。万一泡沫破灭，购房者就有可能住在一堆烂尾盘中间。 时间：2009-3-5 10:29:00 来源：北京商报