2023年1月10日，恰时相逢·共湃江东——2022年第一太平戴维斯海南商用物业市场回顾及展望暨中国海南自贸港江东CBD鸿宝投资总部项目签约发布会于海南鸿宝投资总部隆重举行，重磅发布《2022年海南商用物业市场回顾及展望》报告。江东新区管理局副局长郑承毅、鸿宝集团海南公司总经理李真、鸿宝集团海南公司副总经理舒舒、第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇等出席了此次活动，与海南众多主流媒体一同回顾了2022年海南商用物业市场情况及展望未来发展趋势，共探新时代下海口江东新区发展新机遇。

汇聚发展动能，提升商办体验

海南自贸港的经济发展乘势而起，2022 年前三季度，海口地区生产总值达到人民1,472.46 亿元，同比上升 1.0%。2022年，海口写字楼物业市场共带来 33.7 万平方米新增供应，为自2018年以来第二供应高峰。其中，江东新区子市场增量12.1万m²，占本年度全市总供应量35%。未来3年，江东新区子市场写字楼物业预计新增量超55万m²。在这个增量趋势下，江东新区子市场在海口写字楼物业市场的地位将逐渐凸显。

江东新区管理局副局长郑承毅先生在致辞中表示：“近几年，江东新区迎来大发展，在经济发展、城市建设、招商引资等各个方面，都取得了瞩目成就，让江东新区成为各大名企的总部基地。“海南鸿宝投资总部”作为鸿宝集团在江东新区的启幕之作，相信这将会是首批交付项目中的优质办公载体之一。”

鸿宝集团海南公司总经理李真表达了对于携手第一太平戴维斯共同打造海南国际商办标杆的期待：“第一太平戴维斯作为全球领先的房地产服务商，在业界拥有良好知名度和口碑。本次非常高兴能和第一太平戴维斯专业团队一同分享海南商办市场近期的市场动态及未来展望，并再度签约合作。相信此次合作将为鸿宝集团生态办公新典范海南鸿宝投资总部注入全新活力与专业实力，以前沿的国际商办体验敬呈海口，造就城市商办新格局！”

多方强强联袂，共赢崭新未来

江东新区是建设海南自由贸易试验区和中国特色自由贸易港的重点先行区域和集中展示区域，将贯彻落实新时代国家赋予海南的重大战略和重大决策，引领中国(海南)自由贸易试验区建设，形成我国面向太平洋和印度洋的重要对外开放门户。2022年，江东新区预计完成固定资产投资400亿元，占海口全市三分之一；引进外资约8亿美元，连续三年稳居全省重点园区第一；离岸贸易额完成17亿美元，同比增长50%；在建项目共144个，2022年已实现44个项目开工，25个项目完工。海南鸿宝投资总部作为首批交付的重点项目，于2023年完工，率先亮相江东新区总部经济区。

江东新区总部经济区重点培育大型企业区域总部，海南鸿宝投资总部作为江东新区民营企业代表，目前已与多家企业达成战略合作，实力助推海口江东新区打造国家级战略高地及海南自由贸易试验区重点区域。在江东新区管理局领导与现场嘉宾的见证下，鸿宝集团与第一太平戴维斯、陆侨集团旗下欢乐海岸品牌及普华永道三家公司签约战略合作伙伴协议，开启全方位合作，为打造江东新区商办生态新标杆提供助力。

聚焦发展机遇，焕新商务格局

海南鸿宝投资总部项目位于国家级战略高地海口市江东新区，坐揽海口市东海岸一线海景，是江东新区首批交付的写字楼之一。项目由国内外顶尖团队联合打造，项目建筑由加拿大B+H建筑设计事务所设计，室内设计由“CCD香港郑中设计事务所”操刀，内部设计融合国际与海南本地特色于一体。

目前，项目已获得绿色建筑界“奥斯卡”奖LEED国际金级预认证。其绿网环绕的生态办公空间、稀缺的海景视野、完善的项目配套（如多功能会议厅、空中花园、海鲜餐厅、全日餐厅、健身房）及国际物业管理服务，为江东新区产业发展提供优质的落地载体，汇聚江东新区产业发展动能。

海南鸿宝投资总部此次携手全球领先的房地产顾问第一太平戴维斯，为项目提供优质的首席招商代理及物业管理服务，致力于打造江东新区生态办公新标杆。

剖析市场动态，前瞻未来趋势

活动上，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇从写字楼、零售物业等方面深入地剖析了2022年海南商用物业市场的动态，并前瞻未来市场发展趋势。

“2022年，在国内疫情数次反复、内外部经济环境空前严峻的背景下，海口及三亚的实体经济及旅游业发展均受到阶段性冲击，这亦给两地商用物业市场带来一定影响。鉴于此，加之两地写字楼市场又迎供应高峰，租赁市场竞争加剧，业主租金议价空间显著压缩，两城租金均有下调。此外，因疫情影响本地旅游市场活跃度下降，线下旅游零售商业市场亦受影响，部分存量项目运营受到冲击，撤租现象显著。尽管如此，随着年底防疫政策的优化及未来自贸港建设的深入，本地经济运行将迅速复苏，旅游市场料强势反弹，市场参与者信心预将提振，商用物业市场发展预计迎更广阔发展前景。”

第一太平戴维斯海口和三亚商用物业市场2022年回顾与2023年展望

优质写字楼 —— 新增供应为历史第二高，竞争加剧致租金普降

• 2022年前三季度，海口地区生产总值达到人民币1,472.46亿元，同比上升1.0%。其中，第三产业增加值为人民币1,157.43亿元，同比下降0.6%。
• 2022年，市场迎八个新项目交付入市，共带来33.7万平方米新增供应，为自2018年以来第二供应高峰。截至年末，海口写字楼物业市场总存量同比扩容30.6%，至143.9万平方米。其中，甲级写字楼占全市总存量的70.5%；准甲级写字楼占总存量的29.5%。
• 2022年下半年，租赁市场渐显复苏迹象，源自房地产、专业服务、零售及贸易行业的租赁需求表现较为活跃。得益于此，加之新项目有一定预租去化，全市半年度净吸纳量环比上升19.3%，至8.7万平方米，年度净吸纳量亦同比上升57.9%，录得16.0万平方米。
• 全年来看，尽管净吸纳量有所上升，但受新增供应集中放量的影响，空置率仍结构性同比上升4.1个百分点，至39.2%。
• 因宏观经济环境对企业经营产生一定影响，租户对办公成本的控制日趋严格。同时，大量供应的入市又对存量项目产生一定冲击，业主议价空间显著被压缩。因此，全市优质写字楼租金指数环、同比均录超3%跌幅，年末平均租金录得人民币每平方米每月107.2元。

展望

• 2023年，全市预计将迎来27个新项目入市，为市场带来约110.4万平方米新增供应。届时，全市总存量预计同比扩张76.7%，至254.3万平方米。
• 未来，防疫政策的优化及自贸港建设的深入料共同利好市场需求稳定增长。金融、专业服务、房地产、零售与贸易等行业仍将是市场租赁需求的主要来源。诚然，如拟入市项目均可如期交付，其预将对存量项目的去化造成显著冲击，中短期内全市平均空置率将继续呈结构性上升趋势。
• 大量新增供将加剧租赁竞争，市场预计向租户方倾斜，业主租金预期亦将有所下调，全市平均租金料将延续下跌趋势。

零售 ——  疫情扰动冲击项目运营，但防疫优化有望助市场反弹

• 2022年前十月，全市社会消费品零售总额累计达人民币822.31亿元，同比下降4.7%。尽管如此，但免税市场仍保持增长，同期限上免税品零售额达人民币151.3亿元，同比增长30.7%。
• 2022年，市场共有五个新项目开业，其中不乏知名免税及优质标杆购物中心，共为市场带来39.8万平方米供应面积，全市总存量随之同比上升27.1%，至约186.3万平方米。
• 年内，得益于前述优质项目的开业，市场继续吸引数个知名零售品牌首进海口。尽管如此，但整体而言，年内多城疫情的反复依旧给本地零售物业市场带来一定影响，部分存量项目品牌调整状况未及预期，撤店现象明显。因此，全市平均空置率环比上升1.9个百分点、同比上升7.0个百分点，至22.3%。
• 年内，因部分存量项目运营状况欠佳，其租金表现亦承压，全市租金指数同比由升转降，降幅达2.7%。年末全市零售物业市场首层平均租金录得人民币每平方米每月328.8元。

展望

• 2023年，全市预计有五个零售项目入市，共计为市场带来约38.9万平方米新增供应。截至年底，全市总存量预计同比扩张20.9%，达225.2万平方米。
• 2023年，鉴于市场将迎来较大规模新增供应入市，且新项目多位于新兴商圈，项目招商仍有一定难度，全市空置率料将有所上升。
• 在疫情防控政策优化背景下，本地旅游市场料迅速恢复，进而利好本地零售市场发展。市场参与者信心将显著提振，业主租金预期将保持积极，全市平均租金有望维稳。

三亚

优质写字楼 ­­—— 新增供应集中放量致租赁竞争加剧，业主普遍降租以保去化

• 因受本地疫情的阶段性冲击，2022年前三季度，三亚地区生产总值累计人民币581.6亿元，同比下降5.2%。其中，第三产业增加值为人民币424.4亿元，占比达70.0%。
• 2022年，市场共有五个新项目入市，推动全市甲级写字楼总存量同比扩张1.7倍，至26.1万平方米。
• 年内，房地产、零售与贸易及金融企业仍为租赁需求的主要来源，且于存量项目中录得多宗租赁成交。尽管如此，但经济环境的不确定性仍致整体租赁需求转软，存量项目空置率普遍上升。
• 受外部经济环境影响叠加大量新增项目的冲击，业主普遍降租以应对去化压力，存量项目租金均有下调。 

展望

• 2023年，预计有三个新项目入市，合计为市场带来12.7万平方米新增供应。
• 得益于防疫政策的优化及三亚持续推进本地高新技术产业及现代服务业发展，本地写字楼市场预计持续获得发展动力，源自零售与贸易、金融等行业的租赁需求料将稳定释放。
• 2023年，由于已入市项目仍有一定空置面积尚待去化，同时新增供应又将相继入市，项目间竞争将随之加剧，全市平均租金料有所下调。

零售 —— 优质项目继续吸引新品牌进驻，免税红利持续释放料助力市场强势反弹

• 受疫情反复扰动，前十月三亚社会消费品零售总额同比下降18.0%，至人民币365.0亿元。尽管如此，但受政府消费刺激措施及免税红利的双重推动，第四季度起消费市场逐步复苏。10月单月，离岛免税品零售额累计为人民币13.8亿元，环比增长390.8%。
• 2022年，全市未有新购物中心开业，购物中心总存量维持在35.6万平方米。
• 全年，区位优势明显、运营能力较强的零售项目继续加大招商力度并引进更多知名品牌布局市场。其中，时尚、餐饮等业态需求表现保持积极。
• 得益于免税红利的持续释放，优质零售品牌对进驻三亚的兴趣仍然保持浓厚。因此，多数业主租金预期仍然较为坚挺，项目租金基本维稳，但亦有少数项目因经营问题而下调租金。

展望

• 2023年，全市预计有三个购物中心开业，合计为市场带来18.2万平方米新增供应。
• 随着防疫政策的优化，三亚旅游市场将强势反弹，免税消费红利亦将持续释放并为本地零售市场的长远发展注入增长动能，零售商的信心预计保持积极。可以预见，未来将有更多优质品牌布局进驻本地零售市场，全市空置率将维持稳定。
• 2023年，随着市场的反弹，本地优质标杆零售项目租金预将稳中有升，这亦将推动全市平均租金小幅上升。

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第一太平戴维斯 (Savills)

第一太平戴维斯是一家伦敦证交所FTSE 250上市公司，是全球领先的房地产服务商之一。公司于 1855 年创立，具有悠久的历史传统，并始终保持着飞速的发展势头已成为市场引领者，目前已在英国、欧洲大陆、美洲和亚太地区的70多个国家设立了600余家办事处及联营机构。共有39,000名精英人才提供全面专业的顾问服务、物业管理及交易咨询服务。

自1995年进入中国，第一太平戴维斯即建立了其不可动摇的市场领导者地位，为客户提供创新的地产方案，满足客户的需求。第一太平戴维斯在北京、上海、广州、深圳、成都、天津、杭州、大连、沈阳、重庆、厦门、珠海、南京、西安、武汉、长沙、海南及福州都设有分公司及办事处，其庞大的业务网络为客户提供一站式综合性的地产服务满足客户需求。

在中国9000多名员工的支持下，第一太平戴维斯凭借其丰富的国际经验及敏锐的市场洞悉力，为开发商，业主，租户，和投资商提供了综合性的、高品质的专业顾问服务，包括商业地产、住宅地产、零售地产及酒店式服务公寓领域的开发顾问服务，设施设备管理，空间规划，物业管理，租赁，估值和销售。

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