近几年二手房市场异常火爆吗，房产是老百姓必不可少的生活必需品之一，然而我发现很多人对于购买二手房，交易二手房有很多的细节都不是很了解，在购买的过程中很盲从，在这里我把关于二手房交易过程中的细节流程，给大家说一说，帮助大家在二手房交易过程中，放心成交。

材料篇：二手房过户买卖双方所提供材料卖方：     1， 房产证（共有证）：       注：如果是房改的，另外复印房改页面(继承离婚和原市区发的证不需要换证,如换过了需调原两证)   2， 土地证：   3， 身份证：（夫妻双方）         注：过户如果有代理人，还需要代理人身份复印件及委托公证书；如为拆迁房，则需户表中所人员的身份证复印  4， 结婚证（或单身证明、明）：      注：结婚提供结婚证明；离婚需提供明，离婚前买房需提供财产判决书或离婚协议(盖民政局章)；丧偶提供配偶死亡证明和继承公证书；存在产权继承的要先换证；换证后方可办理贷款、过户。如丢失到原婚姻登记的民政部门补办，其他证明方式不被承认。

     5， 本或户籍证明：  注：未婚 ，户籍证明必须体现未婚，否则另外开单身证明；夫妻双方 簿复印在同一张纸上；离婚 本上显示离异；丧偶 本上显示丧偶； 本上未体现离婚、丧偶，需派出所出具证明。   商品房： 原购房合同、 、契税单、维修基金 （没有的需要调档、补交维修基金）。购买车库、阁楼合同（无 去房管局调档，无契税单去契税征收管理所出证明，都不能提供的按照当时政策补交；有车库阁楼的还要提供房东合同）

   房改房： 房改协议、公有住房出售专用收据(专用解款单不行)（原件或相关调档材料），无契税单 。

     拆迁房： 拆迁协议、动迁办盖章的拆迁测量表、测量表上 人都到场都提供身份证 本结婚证,有未成年人到个区公证处做抚养声明公证、有死亡的做继承公证,到派出所调 人信息的户表。市区的：（拆迁协议满五年有入住满五年证明：居委会证明或五年前水电煤 等可免个税）；契税单（若安置面积大于拆迁面积的，超出面积按照当时政策交契税）

买方：   1, 身份证：     注：夫妻双方身份证 产权人，如果有代理人，还需要代理人身份复印件及委托公证书；   2,  结婚证明（或单身证明、明）：     注：结婚需提供结婚证明；离婚需提供明；丧偶提供配偶死亡证明；   3, 本或户籍证明：     注：未婚 户籍证明必须体现未婚，否则另外开单身证明；夫妻双方 簿复印在同一张纸上；离婚 本上显示离异；丧偶 本上显示丧偶； 本上未体现离婚、丧偶，需派出所出具证明    4, 收入证明： 单身共有提供各自收入并为月还款额的2倍、单身证明；夫妻 双方收入证明（A4纸打印盖公司公章或人事章）贷款才有   5, 学历证：含 证和毕业证或 本体现学历 贷款才有   6, 暂住证：外来人员需提供   7, 首付款收据：复印件上印客户联，财务章必须印清晰

贷款篇：二手房买卖贷款1， 贷款材料：上面材料准备齐，在到银行签一份申请书和谈话笔录就可。2， 贷款比例：二手房按揭贷款45-90平米首付2成，其它视情况而定，      3， 公积金贷款：

申请住房公积金贷款应同时具备以下四个基本条件： ⑴借款人申请之月前按期足额缴存住房公积金六个月以上；⑵购房首期付款，新 建 普通住房不低于20%，二手房（存量成套住房）不低于30%。⑶能够落实贷款担保；⑷借款人和配偶及其他共有产人均没有住房公积金贷款债务，个人信用状况良好。

贷款额度同时按以下三种方式计算，取 小的一种为 限额：

   ⑴借款申请人缴存住房公积金的月工资基数或月工资基数之和×35%（规定   比例）×12（月）×贷款年限（年）；

   ⑵新建普通住房总房价的80%以内；二手房购房款、自（翻）建住房评估            认定价的70%以内；

   ⑶贷款 额度。 额度由住房公积金管委会规定，目前苏州市新建普通 住房每笔不超过50万元，二手房每笔 不超过35万元。如借款人及其他共有人仅一人符合贷款条件或无配偶的，新建普通住房 不超过30万元，二手房、 自（翻）建住房 不超过21万元。

交税篇：二手房买卖交易费用

交易综合管理费：6元/㎡(私产房)/3元/㎡(房改房)契税：普通住宅1%*（成交价与评估价 值）非普通住宅2%*（成交价与评估价 值）工本费：80元（没个区价格不一样）抵押登记费：80元 不贷款没有物业维修基金：2%*原成交价（一般的都交过 个别拆迁房可能有）过户评估费：0.5%过户评估价贷款评估费：0.3%贷款评估价（不贷款没有）(这两个费用一般是中介公司收取的)个税：（成交价—原购房价）*20%或按核定的1%营业税：不满2年（转让收入减去住房原价的差额的5.55%）满2年免征营业税贷款服务费：贷款额的1% 个别房子 视情况而定个人所得税免征须满足两个条件：1.个人转让自用满5年（房产证满5年或者契税单填发日期满五年，且必须为同一姓名）2.家庭 生活用房取得的所得，免征个人所得税（判断是否 ，需身份证、 本等其他相关材料均无体现第二套房屋地址）

过户篇：二手房买卖过户流程买卖双方材料齐全--->网签(双方)---资金托管——贷款---->过户签字（买卖双方夫妻）--“出两证,他证--->托管 领款 （卖方银行卡持卡人）过户签字,资金托管:买卖双方客户（夫妻双方）携带买卖双方夫妻双方的身份证、 本、结婚证；买卖双方的中国银行或工商银行卡（ 是存折，借记卡也可，但是信用卡不可。）及过户评估费、印花税到房管局现场交税:交税人（不是本人也可）到房管局缴纳即可。所交税费包括：营业税、个税、契税、转让费、登记费、抵押登记费。托管 申请款:卖方产权开户人带身份证、托管协议、托管凭证、银行卡

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