主题：好一个2011 总结海南房地产跌宕的这一年

1．海口三亚“限购令”出台

2月28日，海口“限购令”出台，3月5日，三亚“限购令”随后而出，这两大威力政策开启了海南房地产跌宕起伏的一年。限购令让成交量急转直下。据海南省统计局数据显示，1-5月全省商品房销售面积为363.07万平方米，同比下降17.4%；销售额363.01亿元，同比下降11.1%。12月初，海口住建局表示，海口“限购令”没有明确的退出期限，仍将严格执行国家的相关楼市调控政策。业内人士认为，受到“限购令”等因素的影响，今年海南楼市状况下滑明显，房地产业的增幅明显放缓，房地产业对海南经济增长的拉动力明显减弱。

地产海南影响力点评：在调控大形势下，2010年房价疯涨的海口三亚入选首批“限购令”城市成为必然。“限购令”直接掐住了市场最关键的购买环节，让楼市“有价无市”，调控效果显现，海口三亚的“限购令”效果俨然已成为全国调控中的一个“成功案例”。而海口限购政策的再延长，使海南楼市走向了更深层次的调整阶段，房地产的发展调整、房地产企业的销售生存策略及市场的预期等都将发生变化。

2．房地产调结构促发展

在国家一系列调控政策的影响下，海南房地产调整不合理的弊端突显，调整房地产结构，促进海南房地产市场可持续发展成为关注的热点。海南房地产中“土地财政”及“商品住宅占绝对主导”问题一直较为突出。海南房地产主要以住宅为主，大概占开发总量的80%以上。同时房地产投资和消费市场两头主要在岛外，大约80%以上的投资来自岛外，将近80%的房子卖向岛外。新房成交量和成交价格主要反映的并不是本岛居民的购买力，空置率高、市政配套设施利用率低等问题长期存在。

地产海南影响力评论：海南房地产结构更多的是“失衡”的问题，住宅一家独大，与度假地产、商业地产比例严重失调，市场高度依赖住宅等问题特别突出。事实证明，在国家强控阶段，过度依赖房地产带动发展并不可行，以结构调整保持稳定发展成为必然，海南房地产开发应由居住型的开发向可经营性的旅游型的开发转变才能健康发展，一个健康可持续发展的海南房地产才是国际旅游岛真正需要的资本。

3．成交量大幅下滑

海南楼市经历了国八条、限购令、限贷加息等诸多政策的影响，成交量明显下滑。调控加重了购房者的观望气氛，屡屡拔高的二套首付比例和贷款基准利率增加了购房者首付与贷款的压力。众多刚需住房的中层收入群体选择观望；投资型购房客户需求被抑制，主要购房群体来自岛外的海南一线城市受到“致命一击”，整体房地产成交也陷入长期低迷状态。数据显示，今年海南商品房销售面积和金额同比下降，截至8月底，共销售518.31万平方米，同比下降7.4％，销售额502.62亿元，同比下降3.4％。

地产海南影响力评论：当前，影响海南楼市需求的三大因素是购房者的心理预期、房贷紧缩政策和限购政策，而其中最重要的当属预期，在调控效果凸显下，购房者自然会预期到房价的松动趋势，相当部分会暂停入市，等待观望。当前，价格仍是市场的利器，随着年底的到来，资金状况这一关键的因素将极大的考验着海南的开发商，“以价换量”将更具普遍性，价格或进一步下调，成交量估计将有所反弹。

4．打折促销成常态

成交量的大幅缩水让开发商的销售和资金压力日益倍增，打折促销浪潮在海南此起彼伏。截至10月，海南441个楼盘中有283盘推出折扣优惠，占总量的64.17%。作为海南房地产市场重镇的海口，目前在售项目中已有近50%的楼盘采取了降价的方式进行促销回款。业内人士认为，当前海南楼市形势十分严峻，许多开发商面临着资金链紧张，开发商在今后相当长的一段时间内可能要本着过苦日子过紧日子的态度来度过这个“冬天”，促销活动或将成为今年下半年到明年上半年海口开发商的常态。

地产海南影响力评论：面对调控的持续严厉，海南的开发商缓解销量及资金压力可选择的办法不多，只有打折促销这一条路。但综观市场促销效果很不理想，究其原因，优惠的幅度仍远低于购房者心理预期是主因。未来随着购房者对调控效果预期的提升，价格将成楼市回暖的重要“筹码”，如开发商不能切实拿出合乎市场的折扣，那么促销只会是句空话。在现有情况下，也只有尊重市场，才能有未来。

5.海南楼市“拐点”到来？

5000元/㎡房价再现江湖意味着什么，海南楼市的拐点真正到来了吗？尽管有楼盘打出“跳水价格”，但这仅是海南众多新盘初上的促销手段之一，此外，海南的大多数楼盘房价还是依然坚挺。业界认为，发轫于上海的大规模降价潮逐渐向外蔓延，海南也将一并进入下行通道。目前海南虽然表面上整体房价并未明显松动，但实际上不少开发商已经不能稳坐泰山，开始以价换量。目前海南楼市还存在着一定的降价空间，业内普遍认为，如果政策没有变化，海南楼盘的真正降价时期应该在明年下半年。

地产海南影响力评论：关于“拐点”的争论在海南楼市这是第一次。如按成交量和均价发生逆转作标准，说海南楼市拐点已现确实勉为其难，这也是当前众多海南业内人士较为普遍的看法。历经长时间的调控，海南楼市价格未有松动，如调控力度不减，“以价换量”将出现，价格下调的可能性将越来越大，形成“拐点”的可能性也随之增大，但能否构成真正的“拐点”，政策依然是主要的决定因素。

6.楼市观望情绪有增无减

限购令对于海南的房地产市场影响显著，市场的观望让部分楼盘购房者寥寥无几，众多楼盘鲜有成交甚至是零成交，“金九银行十”也黯然失色。除了新开楼盘交易量不景气，二手房地产市场也很低迷，不少卖家甚至都有不卖房的打算。业内人士表示，海南尤其是三亚的楼盘，一直以来对岛外客户依赖度较大，受国家宏观调控政策的影响，估计我省楼市的成交量仍会继续低迷，大部分楼盘目前的折扣无法达到购房者的心理预期，所以多数购房者仍继续观望。

地产海南影响力评论：面对可能的价格回落，海南楼市购房者观望等待的心理变得非常合乎逻辑，而打破这种深层次博弈的主动权却掌握在开发商的手里，因此，合理的价格成为真正的关键，价格依旧是突破市场的“利器”。面对下一年，两个问题我们不得不思考，为何可以在疯涨的时候捂盘惜售，就不可以在生存面前舍利自保？许多购房者可以等着看，但又有多少开发商能耗得起呢？

7.违建：“悬空”执法酿恶果

早在2009年6月，海口市就启动了以“清洁、整洁、规泊、安静、打违”为主要内容的城市环境综合整治“五大工程”，并展开声势浩大的拆除违建“铁锤行动”，然而没有强制性的法律行动，违建不仅没有被制止，反而违法建筑越来越多。海口市市政市容管理委员会执法监督处处长何启英承认，执法部门查处态度不够坚决。海南大学中国现代经济理论研究所所长王毅武等专家认为，打击违建必须加强刚性执法，防止“走过场”“摆样子”；纪检监察部门要加强监督，对不作为、乱作为的执法人员要追究其责任。

地产海南影响力评论：利益的出现，让违建的建与管双方都陷入被动，造就了海口三亚等城市拆违社会成本异常之高，也让“监管”蒙上失色的外衣。在城市快速发展的今天，如果单有统一的规划而无对个体合理利益的尊重，城市的发展注定将遭遇诸多难题，以“亿城家园”为代表的违建的出现便是这种矛盾的体现之一。填补法律空白、加强执法及保护个人合理建房诉求等或许将是今后海南治理违建的关键词。

8.保障房开工率达105.4%

截至今年10月底，海南省保障性安居工程开工139798套，开工率达105.4%。同时，海南省城镇保障性住房开工100031套，其中，廉租住房开工6820套、经济适用住房27250套、公共租赁住房12151套、限价商品住房13552套。2010年以来，海南省连续两年将保障性住房建设列为“一号民生工程”，加快建立健全分层次多渠道保障房体系，力争确保住房困难家庭得到基本住房保障。实行省、市县党委、政府“一把手”负总责，并将保障房建设列入市县主要领导考核内容，同时明确各级部门的工作职责。

地产海南影响力评论：“105.4%”这一数字表明，海南对保障房这一号民生工程的高度重视，从“一把手”负总责到优先保障用地，再到税费减免，最后到强化质量管理及接受社会监督，都体现出了海南确实推进保障性住房建设的决心与能力。确保近14万套的建设开工，对于财力有限的海南来说实属不易，这样的成绩值得珍惜，但落实监管、保证质量及公平分配则与建设同样重要，哪一环都必不可少。

9.土地优惠政策助力文化产业发展

8月1日，海南《关于支持文化产业加快发展的若干政策》发布，重点扶持文化产业发展，将在土地政策方面实施优惠供地和优先供地政策，放宽土地出让金的期限，安排适当面积的配套经营性项目。考虑到国家级和省级文化产业重点项目投资大、回报周期长的特点，《若干政策》规定：对国家级和省级文化产业重点项目，在3年内实际投资额达到10亿元以上或投产后三年内每亩土地年均销售收入达到300万元以上，可在同一区域以公开出让方式安排适当面积的配套经营性项目用地，支持其可持续发展。
 
地产海南影响力评论：当前，以发展各种产业的名义变相圈地搞房地产开发的现象并不鲜见，借文化产业名义给征地套上“新光环”是最常用的手段之一。发展文化产业对海南意义重大，出台土地优惠政策足以见得，但如何才能不让“文化”变味，如何才能杜绝房地产的侵蚀，唯有在执行的过程中加强监管与透明度，希望海南的文化产业能发展顺利发展。

10.住房公积金使用范围扩大

       海南去年修订的《海南住房公积金提取操作规程》和《海南住房公积金个人贷款操作规程》中规定，租住保障性住房并支付房租、物业管理费的，以及房租占家庭收入比例30%以上的低收入家庭，可提取公积金支付房租物业费，同时还可用来支付学费、医疗费用等。同时，海南公积金的覆盖范围正步步推进，村干部、失地农民及农民工等都在推进范围之内。海南住房公积金管理中心主任宋友春说，“未来我们的最终目标是实现公积金的城乡全覆盖。”

地产海南影响力评论：此次海南住房公积金的使用范围扩大有两个“突破”，一是优惠及的人群更多，二是形式更加多样化。将更多人列入其中，扩大使用方式让更多的群众成为受益者，有效地弥补了当前住房公积金的使用短板，也达到了保障低收入者住房权益的目的。但好的政策仍需“落实”才能出成效，落实应与扩大范围相同并举，毕竟，让有需要的人尽可享受才是住房公积金使用的最大原则。

还不错    但是效果不明显 还需努力啊

跌宕的一年

下一年还会这样吗？

  一起期待吧！今年还在一直观望之中

总结得好！赞一个。。。收藏起来以后回味

这年冬天有点冷

拐点是何时？？？