主题：新版《住宅设计规划》实施 “偷面积”行不通了

不过，8月1日开始，住建部与国家质检总局联合发布的新版《住宅设计规范》(以下简称《规范》)正式实施。《规范》对阳台、层高等作了明确规范，例如明确所有阳台计一半建筑面积，开发商对阳台面积不得任意扩大化。

业内人士认为，新规的实施有利于规范市场，“买房送面积”的路将越走越窄，当前惠州楼市“送面积”成风的现象将大受抑制。

为贯彻落实新修订的《住宅设计规范》，提高建筑行业技术人员的专业水平，惠州市住建局近日举办《住宅设计规范》专题讲座，就《规范》修订背景、适用范围、住宅设计常见问题等进行讲解。

“送面积”很流行，手法多多

在惠州，买楼送阳台和飘窗的并不少见，惠州城区不少楼盘推出“百变户型”、“N+1”等就是利用赠送给客户的阳台、花池、飘窗等，实现对房屋的改造。

在惠州市区某楼盘，售楼人员指着一套90多平方米的两厅两房房源结构图告诉记者，单元内共设计有两个阳台，其中一个阳台围闭之后可改为房间，90多平方米的房屋可当作110多平方米使用。在另一楼盘的一间90多平方米的样板房里，一个阳台被改造成了小房间，售楼人员称，这个房间可以作为书房使用。记者在多个楼盘见到有类似情况，一些90平方米左右的三房房源中，小房间多由阳台改造而成。

在惠州，不少项目会打出“三房变四房”、“入户花园”、“空中花园”等各种送面积的花样。特别是在这两年楼市调控之际，开发商利用阳台、飘窗、阁楼等“偷面积”的做法非常盛行，一些楼盘以高赠送面积吸引购房者，通过设计动辄十几平方米以上的大阳台，在规划设计时对阳台未封闭，但到交房时则将阳台封闭，相当于直接赠送一半面积。

业内人士介绍，“送面积”实质是通过巧妙的户型设计，如利用阳台按一半面积计价的规定，多设计一个阳台。在规划报建和验收时，这个空间当阳台处理。但交楼时却砌起外墙装上窗，立刻变成一个房间，这就是传说中的“N+1”户型。

目前在惠州盛行的送面积手法可谓五花八门，常见的手法包括：可拆卸凸窗、地下室、花园、假复式、露台、天台、入户花园、天井等。

市场上赠送面积比较多的户型普遍比较受欢迎。一些购房者认为，能够买到“送面积”的房子更加划算，性价比更高。不过，赠送面积比较多的户型自然比同类其他户型贵一些。

赠送面积基本不受法律保护

“买房送面积”听起来十分划算，但实际上容易产生各种问题。业内人士指出，送面积变相提高了楼盘容积率。对消费者而言的“送”，实际上是开发商为了获得溢价而制造的营销手段，其实是羊毛出在羊身上，并非全是白送。

业内人士张先生说，楼盘本身的地块数据指标是一定的，规划报批时的建筑面积、绿化率、容积率都是恒定的，赠送面积的“偷”实则是偷偷扩张容积率，意味着开发商向公共空间要面积，多数赠送面积多的楼盘，容积率比实际要高很多，且在实际体验中就能明显感觉到居住密集度非常高。

有业内人士提醒，大多数楼盘已将赠送面积的价格加入房屋总价之中，虽说有赠送面积，但实际上计算建筑面积单价时，价格会比同地段没有赠送面积的楼盘高出许多。

此外，绝大多数开发商不会将赠送面积的相关条款纳入商品房买卖合同，以补充协议形式出现在合同附件的也甚少，赠送面积基本不受法律保护，因而增加了赠送面积的“发病”频率。一旦赠送面积缩水或出现质量隐患、产权纠纷，遇到拆迁、出售、继承、评估、抵押等情况时，存在一定的法律障碍。

业内人士认为，购房者要根据自己的需求和经济实力，衡量房屋赠送面积带来的好坏。

阳台面积不得任意扩大化

随着《规范》的实施，两房变三房、赠送空中花园及入户花园等，会受到限制。

按照旧规，阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间，这给很多开发商以机会，因为阳台只计一半的建筑面积。因此，一些楼盘就以多赠面积吸引购房者，设计动辄十几平方米以上的大阳台，在规划设计时阳台未封闭，但到了交房时擅自封闭阳台，相当于直接赠送了一半面积。

《规范》中，阳台被严格定义为附设于建筑物外墙，设有栏杆或栏板，可供人活动的空间，明确了阳台的使用功能，所有阳台都计一半的建筑面积，并明确指出，开发商对阳台面积不得任意扩大化。

  具体来说，《规范》中有两条规定对送面积有较大限制：一是规定阳台的功能不得擅自更改，同时统一和明确了阳台面积的计算方法，无论阳台为凹阳台、凸阳台、封闭阳台和不封闭阳台，均按其结构底板投影净面积一半计算建筑面积；二是对层高进行限制，当建筑中有一层或若干层的层高超过3米时，应对这些超过3米的楼层按其高度总和除以3米进行层数折算，余数不足1.5米时，多出部分不计入建筑层数，余数大于或等于1.5米时，多出部分按1层计算。

惠州地产业内人士王先生指出，《规范》正式实施后，用阳台、飘窗“偷面积”的方式将受到限制。于开发商而言，“N+1”户型的报建将越来越难，“买房送面积”的路将越走越窄。

一些开发商希望通过赠送面积来促销，但如今此路难行。一名不愿具名的张姓开发商称，目前惠州市场存量较大，开发商之间竞争十分激烈，希望多送一些面积给购房者，以提高竞争力，但今后送面积将越来越难。目前，有开发商已通过设计院更改户型的规划。

购房者买房更放心

《住宅设计规范》中除了对“送面积”限制，还有不少条例引起业内外市场各方的强烈反响，比如明确规定“阳台栏杆垂直杆件间净距不应大于0.11米”、“住宅使用面积不得小于30平方米”、“超过16米的住宅必须设电梯”、“12层以上须设能容担架电梯”等条例。

有专家分析，《规范》不仅去掉了与过去住宅建设发展方向不相适应的条款，新增住宅建筑规范、消防规范等其他规范对部分条款也进行了细化，增加了部分强制性条款。

同时，12层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中应配置一台可容纳担架的电梯。有不少市民对这条规定表示肯定，认为其更凸显人性化，如在紧急情况时，方便抢险人员入户救援。

在安全方面，《规范》规定栏杆设计应采用防止儿童攀登的构造，栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11米；套内安装在1.80米及以下的插座均应采取安全性插座；住宅公共出入口位于阳台、外廊及开敞楼梯平台的下部时，应采取防止物体坠落伤人的安全措施等。

无论是楼盘的安全隐患，还是质量问题，随着《规范》的出台，在买房子时就不会遇到这样的问题。从长期来看，购房者往后将买得更明白，规范中的种种硬性条例无疑发挥出相当关键的作用。

开发商会提高房价转移成本？

随着《规范》的实施，对房地产开发硬件、设计、施工等方面的硬性规定增加，一定程度上加大了开发商的资金压力。譬如，“新建住宅应每套配套设置信报箱”、“电梯不应紧邻卧室布置”、“卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室、厨房和餐厅的上层”、“无外窗的暗卫生间，应设置防止回流的机械通风设施或预留机械通风设施的条件”等。

有市民担心，开发商的成本增加后，会将此转嫁给消费者，提高房价。业内人士认为，《规范》虽增加了开发商的开发成本，但分摊到每平方米的造价增加不会太多，成交价格主要还是由当地地价及建筑成本等决定，成交量主要还是与限购、市场经济、当地刚需情况最相关。

住宅设计规划是法律实施的吗？